Belastingaangifte 2020: hypotheekrenteaftrek en andere woningzaken

Voor huiseigenaren met een hypotheek is de eigen woning doorgaans één van de belangrijkste aftrekposten bij de jaarlijkse aangifte voor de inkomstenbelasting. Extra reden dus om daar ook bij de aangifte van 2020 goed op te letten.

Wie een huis koopt krijgt te maken met extra mogelijkheden om kosten in mindering te brengen op het belastbare inkomen. Maar je loopt dan wel aan tegen een woud aan fiscale regelingen. Hoe zit dat ook alweer?

Lees het in dit vijfde deel van de jaarlijkse serie van Business Insider over aftrekposten.

Kijk hier voor eerdere delen over ziektekosten, spaargeld en beleggingen in box 3, studiekosten. en familiezaken.

Dit moet je bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait

Een eigen woning levert helaas niet uitsluitend aftrekposten op. Zo moet je voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen (met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.060.000 euro) gaat het in 2020 om 0,60 procent.

Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag van vorig jaar. Deze heeft als peildatum 1 januari 2019 en staat vermeld op op de belastingaanslag die je begin 2020 hebt ontvangen.

Heb je een nieuwbouwhuis gekocht, dan moet je de WOZ-beschikking nemen die de gemeente heeft afgegeven; ook als die alleen nog betrekking heeft op de grond of op een huis dat nog niet volledig is afgebouwd. Heb je nog geen WOZ-beschikking gekregen, dan moet je zelf de waarde schatten.

Lees ook: Waarom een hogere WOZ-waarde ook financieel voordelig kan uitpakken

Verhuisd? Ga uit van de datum van inschrijving

Een ander aandachtspuntje: voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente.

Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je daarentegen een eigen woning in voor een huurhuis, dan moet je eigenwoningforfait betalen tot de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

Verhuisd van de ene koopwoning naar de andere

Ben je van de ene koopwoning naar de andere verhuisd, dan moet je voor elk huis afzonderlijk het eigenwoningforfait berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Stel dat je vorig jaar op 18 juli stond ingeschreven op het nieuwe adres, dan moet je dus van de eerste woning 200/366 deel van het eigenwoningforfait opgeven (omdat je daar 200 dagen was ingeschreven) en van de nieuwe woning 166/366 deel (omdat je daar de rest van het jaar stond ingeschreven).

Hoe pakt dat in de praktijk uit? Stel dat je oude huis een WOZ-waarde had van 300.000 euro en je nieuwe huis 400.000 euro, dan moet je het eigenwoningforfait als volgt berekenen.

Bereken eerst het eigenwoningforfait voor beide woningen over heel 2020:

• Eigenwoningforfait voor woning 1 bedraagt 1.800 euro (0,60 procent over 300.000 euro).
• Eigenwoningforfait voor woning 2 bedraagt 2.400 euro (0,60 procent over 400.000 euro).

Bereken vervolgens het eigenwoningforfait per woning naar rato van de periode dat je stond ingeschreven:

• Eigenwoningforfait voor woning 1 is 983 euro (1.800 euro : 366 x 200)
• Eigenwoningforfait voor woning 2 is: 1.088 euro (2400 euro : 366 x 166)

Het totale eigenwoningfortait is dan 2.071 euro (983 + 1.088 euro).

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

Hypotheek afgelost? Toch een stukje eigenwoningfortait

Heb je je hypotheek (vrijwel) volledig afgelost? En is daardoor de hypotheekrente die je vorig jaar moest betalen lager dan het eigenwoningforfait? Dan ben je grotendeels vrijgesteld van het eigenwoningforfait, aangezien je niet of nauwelijks hypotheekrenteaftrek geniet.

Voorheen hoefden deze huizenbezitters zelfs helemaal geen eigenwoningforfait op te geven. Maar deze regeling (Wet Hillen genaamd) wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd, met 3,3 procentpunt per jaar.

Val je onder deze regeling, dan krijg je in je belastingaangifte over 2020 nog een vrijstelling van 93,34 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Dit komt er concreet op neer dat je 6,66 procent van de woningwaarde bij je inkomen moet optellen als eigenwoningforfait.

Stel dat je geen hypotheekrente-aftrek hebt en een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, dan moet je dus 120 euro optellen bij je inkomen: 6,66 procent over een eigenwoningforfait van 1.800 euro.

Hypotheekrente: mooie aftrekpost

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je maandelijks aflost op de hypotheek. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan geldt die eis niet. De rente over een spaarhypotheek bijvoorbeeld blijft gewoon aftrekbaar.

Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

... maar aftrek beperkt tot maximaal 46 procent

Val je in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (met een inkomen boven de 68.508 euro), dan mag je de hypotheekrente helaas niet aftrekken tegen het gebruikelijke belastingtarief (49,5 procent), maar tegen 46 procent, want de maximale hypotheekrenteaftrek wordt stapsgewijs afgebouwd.

Hoe zit het met de rente over een restschuld?

Gelukkig hebben veel woningen een overwaarde. Maar ben jij in de ongelukkige positie geweest dat je een woning hebt verkocht voor een lager bedrag dan de hypotheek die je daarvoor hebt afgesloten, dan heb je te maken met een restschuld.

Of je de rente over die schuld mag aftrekken, hangt af van de periode waarin die restschuld is ontstaan. Is dat gebeurd tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018, dan mag je de rente en financieringskosten in totaal 15 jaar blijven aftrekken. Maar ontstond deze na 1 januari 2018, dan heb je pech.

Tijdelijk twee huizen

Heb je tijdelijk twee huizen, omdat je nieuwe woning nog in aanbouw is of omdat je oude huis na je verhuizing nog te koop staat? Dan mag je onder voorwaarden de hypotheekrente over beide woningen aftrekken.

Ben je verhuisd en heb je voor je oude woonhuis nog geen nieuwe eigenaar gevonden, dan mag je voor je oude woning de hypotheekrente aftrekken in het jaar waarop je bent verhuisd en de drie daarop volgende jaren. Voorwaarde is wel dat het huis ook echt te koop staat, leeg is, en niet wordt verhuurd.

Heb je al wel een nieuw huis gekocht, maar woon je er nog niet (omdat het huis bijvoorbeeld nog wordt gebouwd), dan geldt een vergelijkbaar regime: de rente is aftrekbaar vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren. Je moet dan wel binnen drie jaar na aankoop in het huis trekken en de woning moet leeg staan.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2024 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2020 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3 (vermogensbelasting). De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, als althans de verwachting is dat je er inderdaad in 2024 in trekt.

Overige aftrekposten: ook kosten om hypotheek te krijgen of over te sluiten zijn aftrekbaar

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, mits het om een lening gaat waarbij je maandelijks aflost.

Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (zie verderop), eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar: courtage, overdrachtsbelasting en kosten koopakte

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor de courtage voor de makelaar die jouw huis heeft verkocht.

Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken.
Premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning vallen er eveneens buiten.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wèl aftrekbaar.

Verbouwingen: trap niet in deze fout

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De aanleg van een dakkapel of nieuwe keuken die je uit eigen zak betaalt, is niet aftrekbaar. Maar sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3: je mag dit bedrag dan aftrekken van je vermogen.

Voor de goede orde: de kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn níet aftrekbaar.

Verbouwingsdepot

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat (een zogeheten verbouwingsdepot) mag je de rente voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3, als schuld.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot hebt betaald en de rente die je uit het depot hebt ontvangen aftrekbaar.

De financieringskosten voor het verbouwingsdepot moet je in één keer aftrekken.

Wil je de rente over een verbouwingsdepot aftrekken, zorg er dan wel voor dat je alle bonnetjes bewaart, zodat je kunt aantonen dat je de lening ook echt hebt gebruikt voor een verbouwing en niet voor andere zaken.

Nieuwbouwdepot

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, zijn de regels vergelijkbaar. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld.

Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. Hiervoor geldt dus geen versoepelde termijn van zes maanden, zoals bij een verbouwingsdepot.

De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters die vóór 2013 een woning hebben gekocht, hebben een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Je betaalt dan elke maand een premie, waarmee na afloop de hypotheek wordt afgelost. Deze verzekering valt in box I.

Heb je zo'n KEW, dan hoef je tijdens de looptijd geen belasting te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je daarentegen wèl aftrekken.

Om het fiscale voordeel te genieten moet je wel voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet je verzekering zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen BV) en zijn bedoeld om je hypotheeklening mee af te lossen. Ook mag het hoogste jaarbedrag dat je betaalt voor de kapitaalverzekering niet hoger zijn dan tien keer het laagste jaarbedrag.

Op het moment dat de kapitaalverzekering uitkeert en jij daarmee je hypotheeklening (deels) aflost, heb je recht op een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2020 maximaal 168.500 euro per verzekerde, maar mag nooit hoger zijn dan de woningschuld.

De eis dat je voor deze vrijstelling minimaal vijftien tot twintig jaar premie moet hebben betaald, is vier jaar geleden vervallen. Je mag er dus altijd aanspraak op maken, mits je aan de overige voorwaarden (zie hierboven) voldoet.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor gelden dezelfde fiscale voordelen en voorwaarden als bij de kapitaalverzekering eigen woning.

Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft afgelost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Dit is een vergoeding die de bank vraagt voor de misgelopen rente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. Ook de kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eenmalig aftrekken.

Let wel op: verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet.

De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Tip: Als de hypotheekrente omlaag gaat vanwege rentemiddeling, pas dan je voorlopige teruggave aan, om een naheffing te voorkomen.

Teveel betaalde boeterente

Heeft jouw hypotheekverstrekker teveel betaalde boeterente teruggestort en had je die rente in een eerder jaar als hypotheekrente afgetrokken? Dan moet je dat corrigeren, door in je aangifte de teruggekregen boeterente te verrekenen met de betaalde hypotheekrente.

Bijleenregeling: goed om te weten als je gaat verhuizen

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Vakantiehuisje: box 3

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Anders dan bij je spaartegoeden of beleggingen moet je de waarde van 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar opgeven: dus 1 januari 2019 (en niet 1 januari 2020).

Welke waarde je moet opgeven hangt af van de locatie van het huis:

• Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde opgeven.
• Heb je een huis in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer.

Verhuur je een huis in afwachting van een koper, dan moet je ook de waarde van die woning opgeven in box 3. Alleen valt deze in de categorie ‘overige onroerende zaken’, in plaats van ‘tweede woning’. Ook hiervoor geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.

Over de ontvangen huur hoef je geen belasting te betalen: je hoeft dit dus niet op te geven. Maar de hypotheekrente mag je ook niet aftrekken, zolang het huis wordt verhuurd. Je woont er immers niet zelf.

Ook een garage die niet naast je huis staat, maar verderop, moet je opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaken’.

Check je gegevens

Hoewel je belastingaangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Ben je vorig jaar verhuisd of heb je je hypotheek laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt. Heb je geen aftrekposten gemist of bedragen ten onrechte in mindering gebracht, zoals de kosten voor een verbouwing of betaalde courtage?

[activecampaign form=24]

Lees meer over slimme aftrekposten voor de aangifte 2020:

• Ziektekosten
• Spaargeld en beleggingen
• Studiekosten
• Giften, alimentatie en kinderopvang
• Auto van de zaak
• Reiskosten en leaseauto